Le logement : un bilan chiffré



La question du logement se trouve, et depuis fort longtemps, au cœur des rapports politiques et sociaux dans l’espace urbain de la capitale. En effet, depuis le baron Haussmann, encouragé sinon piloté par des politiques étatiques, un puissant mouvement d’investissements spéculatifs fonciers agit toujours dans le même sens : chasser les couches populaires de la ville, prélever un « tribut foncier urbain » au profit de certaines fractions capitalistes, construire un espace urbain résidentiel destiné aux classes moyennes.
Cette tendance comporte également, même si cet aspect bénéficie en général d’une attention moindre, une logique proprement économique : industrie du tourisme et du loisir de masse, bien entendu, services marchands, mais aussi segments supérieurs dans la division de travail, de plus en plus associés à des positions de prestige au sein d’un capitalisme mondialisé : secteur financier, luxe, médias et high tech, fonctions de commandement et de conception de grandes entreprises (souvent concentrées dans leurs sièges) etc.

Concernant le bâti, ce deuxième aspect concerne une variable cruciale, et pourtant peu discutée quand il est question du logement et de la politique municipale. C’est la question de l’immobilier de bureau, sur lequel, on le sait, Chirac et Tibéri avaient tout misé. Il ne s’agissait en effet pas simplement d’accélérer l’éviction des ouvriers et du salariat d’exécution de Paris mais aussi d’encourager la fuite des activités de type industriel, et de récupérer l’espace urbain devenu ainsi disponible au profit du « tertiaire haut de gamme », faisant de Paris une métropole en compétition avec d’autres mégalopoles sur le terrain du capitalisme mondialisé.

A noter que l’activité foncière associée à l’immobilier est extrêmement cyclique (elle se contracte fortement au moment des récessions), très spéculative (elle rapporte bien davantage que la construction de logement).
Ses conséquences dans le remodelage de l’espace urbain sont très importantes : la demande de surfaces de bureau tend à décliner dans le centre de Paris intra-muros (qui tend à devenir un pur espace de consommation et de loisir de masse) au profit des zones situées en périphérie (en bordure du périphérique et en banlieue : La Défense, bien sûr, mais aussi Plaine-Saint-Denis, plusieurs zones de la grande couronne etc.).(…)

Dans son programme, Delanoë parle de « la réalisation de plus de 70 opérations d’aménagement, intéressant 1000 hectares soit 10% du territoire de Paris » (1). Dans tous les cas il s’agit de projets d’ampleur considérable, dont le poids spécifique sera décisif dans un secteur de la construction à l’activité fortement limitée par les contraintes objectives de l’agglomération (quasi-absence de terrains constructibles en dehors des secteurs aménagés, bâti ancien protégé etc.). Dans quel sens vont-ils agir ?

La part du logement social parisien atteint actuellement 15% (chiffre 2006) des résidences principales, elle était de 13,5% en 2001. Cette petite amélioration résulte d’une légère augmentation du nombre de logement sociaux financés par an, de 3500/an environ de 2001 à 2003 à 4000/an en 2004-2005 et 5200 en 2006. Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) approuvé en juin 2006 par le Conseil de Paris fixe un objectif plancher de 4000 logements par an. Au rythme actuel, il faudrait, selon les estimations officielles de l’APUR datant de 2006 (Atelier Parisien d’Urbanisme) (2)une quinzaine d’années (et un volume de 57 000 logements) pour atteindre le taux de 20% de logements sociaux fixé par la loi SRU (3) .

Ces estimations, pourtant relativement optimistes, invalident d’emblée les promesses du candidat Delanoë qui parle d’objectif atteint à la fin de la prochaine mandature (2014) et d’un chiffre de 40 000 logements (4). Il y donc peu de chances pour que le nombre de demandeurs de logement social, qui est passé de 100 000 à 110 000 (dont 88 000 résidents parisiens) sous le premier mandat de Delanoë, recule de façon significative dans les années à venir et pour que, tout simplement, Paris respecte dans un délai prévisible les objectifs minimaux fixés par la loi SRU (20% de logement social dans le total des résidences principales d’une commune), votée par un gouvernement de gauche plurielle.

Avant d’examiner de façon plus précise la « qualité » des logements sociaux en question, regardons de plus près les raisons de cette insuffisance. Dans son projet pour Paris, Delanoë parle de 27 000 logements neufs à Paris pour la prochaine mandature, dont la moitié de logements sociaux (environ 13 000 donc, soit plus de deux mille par an), le reste (soit environ 27 000 sur les quarante mille promis) devant être réalisé grâce à la réhabilitation de logements anciens et à la transformation de logements existants en logements sociaux (5).

Ces chiffres paraissent pêcher par un optimisme exagéré, le rythme actuel étant plus proche des trois mille logements neufs par ans (dont environ 1300 logements sociaux par an). Ils cachent surtout le fait majeur, à savoir que la majeure partie de ce qui se construit dans Paris, y compris dans les programmes de type ZAC et GPRU, est consacrée à l’immobilier de bureau : selon l’étude de R. Paris et R. Dutrey (6) il apparaît que 48,98 % des m2 de surface habitable nette (SHON) programmés dans les principales opérations parisiennes, présentées dans « Aménager Paris », seront consacrées aux bureaux et aux activités, 28,11 % au logement et 22,91 % aux équipements. Cet équilibre global est très similaire à celui qui prévaut dans les ZAC et GPRU où un peu plus de 51 % des surfaces construites seront des bureaux.

Au total, ce sont plus de 4,7 millions de mètres carrés nouveaux qui ont été programmés depuis 2001, début du mandat Delanoë, dont plus de 2,4 millions pour les bureaux et activités, près d’1,18 million pour le logement et 1,3 millions consacrés aux équipements. La majorité de ces 4 millions de mètres carrés devraient voir le jour d’ici à 2015, à moins d’une remise en cause des programmes votés.
Selon les auteurs de cette étude « la demande reste forte dans l’espace réservé aux activités, en raison de l’attractivité de Paris mais aussi parce que le rapport d’un immeuble d’activité est meilleur que celui d’un de logement, d’où l’intérêt des promoteurs. Les acteurs économiques ayant pour objectif de valoriser leurs biens pour financer l’achat de leurs nouveaux bureaux, cet apport de biens pourrait entretenir le mouvement à la hausse du marché immobilier "

Ainsi donc, les priorités fixées par la Ville de Paris correspondent parfaitement aux exigences spéculatives des promoteurs immobiliers : priorité aux bureaux et logement social réduit à la portion congrue. Sur quel raisonnement économique se fonde ce calcul des édiles municipaux ? Citons de nouveau l’étude de R. Paris et R. Dutrey : « L’équilibre général adopté entre activité, logement et équipement permet le financement des opérations d’aménagement à un coût très faible pour la Ville de Paris. Pour le dire simplement, la volonté municipale que les ZAC s’équilibrent financièrement, donc que les ventes de droits à construire de bureaux et de logements privés en accession payent l’acquisition des terrains, les équipements et les espaces publics ainsi qu’une partie des logements sociaux, aboutit à une très forte proportion de programmes privés ».

Revenons donc à la question prioritaire : quelles sont les causes de l’insuffisance fondamentale d’offre de logement social à Paris ? Non pas simplement la rareté des terrains et/ou leur coût, ou le coût de financer du logement social dans du logement existant à Paris, mais un choix politique lourd, qui s’opère aux niveaux des opérations de type ZAC : en effet, moins de 15% des surfaces construites dans ce cadre sont destinées au logement social, quand bien même elle représenteraient la moitié du logement neuf total.

Encore faut-il ajouter que ce logement social, neuf ou ancien reconverti, est pour un tiers seulement du logement « vraiment » social, de type PLA-I ou PLUS (plafonné entre 5,25 et 5,9 euros /m2) un bon tiers étant du logement « intermédiaire » (PLS, plafonné à 8,85 euros / m2) destiné aux « classes moyennes » électoralement tant convoitées par les autorités municipales (entre 2001 et 2006, sur un total de 23 850 logements sociaux financés, environ 7300 correspondent à des PLS).

Le programme de Delanoë assume du reste candidement cet aspect, en maintenant à un tiers la part de PLS dans le logement social programmé pour la prochaine mandature, et cela « afin de répondre aux difficultés rencontrées par toutes les catégories sociales, et notamment les classes moyennes ». Il ajoute même que la ville « imposera aux promoteurs » une part de 40% de logements neufs « à loyers maîtrisés », plafonnés à 16 euros par m2, soit le double des logements PLS (7). Ce qui donne par exemple un loyer de près de 500 euros hors charges pour une surface de 30 m2. Belle manière de « répondre aux difficultés rencontrées par toutes les catégories sociales » en effet !

Le Paris voulu par Delanoë entend se conformer au modèle de la « ville entreprise » : une ville gérée selon les principes de la gestion entrepreneuriale et qui se conçoit elle-même comme un territoire destiné à faciliter et à engendrer des profits. Le programme de Delanoë ne cache du reste nullement les objectifs visant à renforcer l’« attractivité » de Paris pour les investisseurs français et étrangers, et à améliorer son rang dans la compétition européenne et mondiale entre grandes métropoles et régions urbaines.
Si changement il y a par rapport à l’époque Chirac-Tibéri, c’est essentiellement dans le sens d’une « modernisation » du modèle néolibéral, les « partenariats » avec Bill Gates et Lagardère succédant au clientélisme traditionnel du RPR.

Dans ce cadre, l’actuelle majorité municipale peut certes opérer quelques concessions en direction de sa base sociale, préférentiellement au bénéfice des fractions les plus aisées de celles-ci (ainsi le timide effort en direction du logement social en fin de mandature). Mais les classes populaires ont peu de choses à espérer d’une politique qui va à l’encontre de leurs intérêts et de leurs aspirations. Seules leurs mobilisations et les luttes peuvent dans l’immédiat arracher quelques concessions.
(...) Stathis Kouvelakis
( source :Europe Solidaire Sans Frontières - http://www.europe-solidaire.org)

(1) Paris, Un temps d’avance. Le projet de Betrand Denanöe pour 2008-2014, p. 12.

(2) Cf. APUR, Les chiffres du logements social en 2006, disponible sur www.apur.org.

(3)] Loi Solidarité et Renouvellements Urbains, votée en 2000, qui fixe notamment un objectif de 20% de logement social dans le total du parc immobilier d’une commune.

(4) Paris, Un temps d’avance…, op. cit., p. 12.

(5) Ibid.

(6) René Dutrey, Romain Paris, Etat programmé de la construction à Paris depuis 2001, disponible sur http://conseildeparis.lesverts.fr/IMG/pdf/Etat_de_la_construction_paris_depuis_2001.pdf.

(7) Paris, Un temps d’avance…, op. cit., p. 12.